深圳厂房写字楼的重心仍在关内
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深圳厂房写字楼的重心仍在关内

商业升温还会继续,目前关内不少商业项目租售比过低,投资者应警惕  



2007年深圳商业地产格局,关内关外将呈现不同特点:关内以大型购物中心为主,关外以裙楼商业为多。同时,业内专家表示,去年的商业过热现象,今年还很有可能继续,并提醒投资者,目前关内不少商业项目租金售价比过低,希望投资者警惕。  



关内购物中心是主体  



深圳中原深港研究中心认为,2006年深圳商业地产热点集中在关内,重点商业项目有上步片区的燕南路88号、中信地铁商场、福田中心区的COCOPARK以及南山的保利文化广场等,今年这种状况还将继续。  



“今年关内大的购物中心将是市场热点。”深圳美格行房地产顾问有限公司执行董事张红卫称,“福田的怡景中心城、华强广场、中航城,南山的保利文化广场、益田假日广场等,将是今年深圳商业地产的中心。”  



“今年新增街铺关外会比较多。”世华地产市场研究中心总监肖小平称。据记者了解,2006年,宝安、龙岗的住宅项目大量入市,2007年,深圳新增住宅供应也主要集中在关外两区,尤其是龙岗中心城、西乡、龙华、布吉等区域。随着住宅的推售,一些裙楼商业也将陆续推出。这些住宅底商分布较为广泛,推出时间目前大多难以确定。  



“随着入住量的提高,关外大型购物中心也会逐渐兴旺起来。”张红卫表示。他认为,一个新兴大型住宅区域商业,往往是从小商铺、超市等做起,入住量达到一定程度后,大型集中商业才能发展。他表示,目前,关外两区也有一些集中商业,但是相对关内来说规模较小,而且大多处于规划设计阶段。“目前龙岗中心城有几个大项目在启动阶段,估计到2008、2009年能入市。” 



价格飙升带来投资风险  



2006年深圳商业市场异常火爆,保利文化中心在年初创造了7.5万/平方米的天价不久,华强北流行18·28地铁商场一天售罄。去年年中,燕南路88号又以11万/平方米的均价,刷新了深圳社区商业的价格。 



“售价上涨幅度非常‘恐怖’,租金收入远远赶不上售价的增长,短期炒作面临很大风险。”肖小平认为今年商业地产仍将持续去年的过热情况,她对此表示担忧。她说,目前东门一些二线铺,一般都是高于20万/平方米,而租金收入显然不足以支撑该价格。“租金售价比还不足5%,一些区域甚至低至3%。”肖小平称,她表示卖家心理预期过高,使现在市场上有价无市的现象较为明显。她认为,对于目前过热的市场,投资者要保持谨慎,切不可盲目入市。  



她同时表示,关外的社区底商投资风险相对小一些。一方面,售价相对关内较低,另一方面,这些商业位于小区内,易于出租,租金也较为理想。 



罗湖乙级写字楼空置率突增  



租约到期未续是主要原因,业内专家认为对市场价格影响不大  



深圳中原最新发布的商用物业市场监控报告显示,2月份,罗湖乙级写字楼空置率突然提高,总体空置率达到22.6%。记者调查了解到,租约到期未续是主要原因,业内专家认为,短暂的空置率对市场价格影响不大。  



空置率陡升19个点  



报告显示:2月份,罗湖乙级空置率全面上升。1月时,罗湖的乙级写字楼总体空置率尚为3.9%,一个月后,罗湖乙级写字楼的空置率就已经猛增到22.6%。 



报告称,罗湖乙级写字楼的代表——深华商业大厦空置率从1月的0.8%猛增到46.5%,增加了5.8万余平方米的市场供应;太平洋商贸大厦,其空置率环比上升26.5%,给市场新增2.7万余平方米的供应。此外,国贸大厦、国贸商业大厦、天安国际、西武大厦、金丰城大厦、太阳岛大厦空置率都有了相当的提升,分别上涨了1.9%、13.7%、6.5%、3.5%、8.7%、15%。  



3月14日下午,记者来到罗湖人民南片区,走访了多家中介地铺,调查片区乙级写字楼空置情况。“前不久的确有一个突然的上升,业主放盘增加,不过现在又有所回落。”世华地产一中介人员向记者表示。  



租约到期是主要原因  



“空置率突然上升是由于罗湖乙级写字楼售价、租金出现大幅上涨,近期租约到期,业主希望按目前市场价格续约,目前多在与租户进行协商。”中原地产罗湖一区写字楼国贸五部经理杨介进分析说,他认为是这种情况造成了短暂的空置高峰。  



据记者了解,目前罗湖写字楼租约一般是1到3年一签,春节前后为租约到期高峰。1年前,甲级写字楼嘉里中心售价是1.3万/平方米左右,现价格已达到近2万/平方米。售价的上涨带动租金上涨,杨介进举例说,深华商业大厦月租金去年是40元/平方米,现在业主开价是80元/平方米,“原租户一时不能接受,在比较,这造成空置的单位增多,进而造成空置率大幅上升。”  



中原深港研究中心的报告则也认为,空置率突然猛增,一是市场整体价格的走高,使得业主感觉时机已到,放盘大增;二来是租约集体到期未续,使得突然间大量的楼盘空出来。  



价格还有上涨空间  



“目前属于市场消化期,过了这段时间后,空置率就会降下来。”杨介进称,“过完年后,罗湖乙级写字楼交投增加得非常明显,以买卖单为主,投资者蜂拥入市。”他预测,随后罗湖乙级写字楼的租售量会逐渐加大。  



实际上,罗湖乙级写字楼长期徘徊在低价位,去年才有一定幅度的上涨。有数据显示,近半年罗湖乙级写字楼价格上涨幅度达到23.7%,其2月均价为8675元/平方米,环比1月上涨2.5%。“这证明了罗湖的乙级写字楼还是具有相当市场的,其还有潜力可以挖掘。”杨介进说。 



“2月份短期的空置率提高不会影响市场价格。”杨介进对后市很看好,他认为,有几个因素决定了罗湖乙级写字楼价格还将继续上升。首先,甲级写字楼已经爆满,价格也上涨很快,一些投资者只能退而求其次,投资乙级写字楼;其次,罗湖甲级写字楼与乙级地理位置邻近,受到投资者欢迎;最后,去年很多乙级写字楼都成立了业主委员会,提高了物业管理水平,吸引了很多来自北京、上海的中小公司进驻。“随后,罗湖乙级写字楼的空置率肯定会不断降低。”他说。  



市场动态    



1 中信地铁商场仍有部分位置招商。该项目计划于今年上半年正式开业,中信方面表示,中信地铁商场开业后,将于中信城市广场组成立体的商业综合体。 



2 华强东商业中心(燕南路88号)后期内铺单位将于5月推出。具体面积等细节未定。目前肯德基、沃尔玛正在装修,开业时间将在5月后。  



3 罗湖茂业港岛中心近2万平方米的商业面积,4、5月招商,业态以女性购物为主。 



4 罗湖东门町广场4月份将开始统一装修,将在4月初举行招商发布会。该项目共4层,6000多平方米,定位是与日、韩及中国港、台潮流同步的年轻人淘宝地,目前正在与肯德基、麦当劳商谈进驻事宜。  



5 坂雪冈的坂田商业广场3月份开始招商,招商部分为1楼,共1万多平方米的面积。

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